所有权人以调解方式处分被查封财产的行为无效
【案情】
申诉人（案外人）：太原市尖草坪区阳曲农村信用合作社（以下简称阳曲信用社）。
被申诉人（一审原告）：山西通盛房地产有限公司（以下简称通盛公司）。
被申诉人（一审原告）山西东民集团有限公司（以下简称东民集团）。
2003年10月8日，通盛公司与东民集团签订协议书，约定通盛公司将太原市西羊市38号楼1幢一、二层房产（以下简称诉争房产）转让给东民集团。2003年10月31日，上述房产过户至东民集团名下。2004年4月12日，阳曲信用社因与东民集团发生担保合同纠纷，向山西省高级人民法院（以下简称山西高院）提起诉讼，并申请对东民集团所有的诉争房产进行诉前保全。就此，山西高院作出（2004）晋立民保字第2号民事裁定书，查封了上述房产。诉讼中，阳曲信用社与东民集团达成调解协议，山西高院制作了（2004）晋民初字第16号民事调解书：“被告东民集团于2004年7月25日前将本金5000万元及利息1941720元（截止2004年3月20日）偿还原告曲阳信用社，逾期利息按合同约定偿付。”由于东民集团未按时履行调解书，阳曲信用社遂申请山西高院强制执行。山西高院向东民集团发出执行通知书，责令其限期履行民事调解书，但东民集团在规定期限内仍未履行。山西高院作出（2004）晋执字第20号民事裁定：“冻结、划拨东民集团在银行的存款54544397.2元人民币或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。”诉争房产进入强制执行程序。山西高院执行局委托山西高院司法技术鉴定中心对查封房产进行了估价，房产价值为50548745元，并定于2005年5月20日由双方当事人到山西高院选定拍卖机构，准备拍卖房产。
2005年5月28日，通盛公司向山西高院提出执行异议，称诉争房产是由通盛公司开发建设的，其虽与东民集团签订买卖合同，并将产权证书办理到东民集团名下，但东民集团仍有6302万元房款未支付，根据双方签订的协议书中约定的所有权保留条款，该房产仍属于通盛公司所有，请求山西高院停止对该房产的执行。其后，通盛公司以房屋买卖合同纠纷为由诉至山西高院，请求：1、解除双方2003年10月8日签订的房屋买卖协议书；2、判令被告返还属原告所有的诉争房产，并承担一切手续税费；3、判令被告承担违约责任，支付违约金173.92万元。
【审判】
作为原被告双方的通盛公司、东民集团在一审证据交换前达成了和解协议，内容是：1、解除双方于2003年10月8日签订的房屋买卖协议书；2、被告返还原告诉争房产，原告返还被告已支付的购房款348万元；3、被告在该房屋内外投入的装璜费用与被告使用该房屋应付原告的房屋使用费互相抵销；4、因返还房屋发生的税费由被告承担130万元，其余的税费由原告承担；5、原告同意不再追究被告的违约责任，放弃要求被告承担违约金173.92万元的诉讼请求，被告同意承担本案全部诉讼费用342495元；6、本和解协议第2条——第5条在本和解书生效后5日内履行完毕。山西高院认为和解协议系双方当事人自愿达成，内容不违反法律规定，法院应当确认，于是根据和解协议内容作出调解书。调解书生效后，山西高院执行局即以该调解书为依据将涉案房产解封，并将房产过户至通盛公司名下。
案外人曲阳信用社认为该调解书侵犯了其利益，向最高人民法院提起申诉。其申诉理由是：1、东民集团享有诉争房产产权，该产权合法、明晰、无瑕疵。依据物权公示原则，房屋所有权以房屋管理部门登记和房屋产权证书为准，两个被申诉人的房屋买卖合同关系应以在房产管理部门备案的合同为准。两个被申诉人在一份没有经过备案、与产权公示原则及正式房屋买卖合同抵触的协议中有关所有权保留的约定无效。2、调解书因其所确定的和解协议侵害了案外人（申诉人）利益而应当依法撤销。该调解书所确认的和解协议，故意隐瞒诉争房产已被查封并已进入强制执行这一重大事实，故意不申请追回申诉人为该案第三人，处分了东民集团已无处分权的标的物，侵害了申诉人的合法权益，内容违反法律规定，并导致同一法院对同一标的物作出两个互相矛盾的法律文书。
被申诉人通盛公司答辩称：1阳曲信用社不是（2005）晋民初字第21号房屋买卖合同纠纷一案的善意第三人，无权对生效调解书提出申诉。2、合同法第一百三十四条是通盛公司保留所有权的法律依据，所有权保留优先于债权。
为詈清事实，最高人民法院对本案进行了复查。原一审调解书系以通盛公司与东民集团举示的双方于2003年10月8日签订的一份协议书为基础，协议书中约定通盛公司以均价每平方米9000元价款将诉争房产转让给东民集团。但经向太原市房地产管理局调查取证后发现，在房地局备案的诉争房产交易档案中并无该协议书，只有编号gf-2000-0171号的《商品房买卖合同》，合同中约定的交易均价为每平方米3000元。通盛公司辨称每平方米3000元不是当时的市场价，双方在商品房买卖合同中约定每平方米3000元价款是为了少交契税。
原一审调解书认可通盛公司主张的因为东民集团只付了66497040元房款中的348万元，根据双方协议书中约定的所有权保留条款“所涉房产在乙方未付清款以前仍归甲方所有”通盛公司仍享有涉案房产的所有权。但在太原市房地产局的诉争房产档案中查到通盛公司开给东民集团的销售不动产发票，金额恰好是双方地房地产局登记备案的商品房买卖合同中约定的2216万余元。通盛公司辨称在没有收到东民集团支付的房款情况下向东民集团开出销售不动产发票，目的是办理房屋过户手续。
在太原市地税局查找到双方当事人转让诉争房产时交纳契税的编号为0072615、0072616的完税凭证，证明双方买卖房屋时已由东民集团向税务部门交纳了1285609元的契税。
最高人民法院经审查答为，山西高院在本案审理过程中并未对诉争房产实际交易情况和权利状态进行审查，而直接对通盛公司及东民集团双方认可事实及举示的证据进行了认定。但原审出示的证据因与国家机关保存的公文书证内容相矛盾而无法确认其真实性。民事诉讼法第八十五条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”对于涉及第三人利益的案件，法官应当对调解是否会损害第三人利益这一事实进行必要的审查，否则就会使调解成为某些当事人互相串通损害第三人利益甚至国家或集体利益的一种方式。本案中诉争房产系由山西高院作出查封裁定，通盛公司在提出执行异议的同时向山西高院起诉，法官理应发现案件争议房产被查封并即将执行给阳曲信用社的利益，进而应对案件事实进一步查明决定如何处理，而非完全根据通盛公司与东明集团之间的和解协议制作调解书。
从调解书的内容来看，调解书处分已被查封的诉争房产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不能对抗申请执行人”。据此，调解书内容违反法律相关规定。阳曲信用社申诉理由成立，根据民事诉讼法第一百七十七条第二款、第一百八十五条之规定，裁定如下：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原调解书的执行。
【评析】
本案争议焦点：一是诉争房产权属；二是东民集团是否有权处分已为生效执行裁定查封的诉争房产。
一、不动产物权变更登记公示原则，以在房产部门登记备案的权利主体为所有权人，以保护善意第三人的信赖利益。
东民集团已取得房屋产权证书，并在房产部门进行了登记，但未支付6302万元房款，东民集团与通盛公司有所涉房产在东民集团未付清款以前仍归通盛公司所有的约定在先。对于该约定是否具有对抗第三人阳曲信用社的效力这一问题，有观点认为：合同法第一百三十四条规定了“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”，这说明我国法律允许双方在买卖合同中约定所有权保留条款。本案中所有权保留系房屋买卖合同双方意思表示一致的结果，只有在房产进入交易领域后所有权保留条款才不能对抗第三人，但本案房产尚未进入交易领域，只是被法院查封，因为东民集团未支付全部房款，所以房产所有权实际未转移，在房地局的登记也是可以撤销的。
笔者认为，应对合同法第一百三十四条规定做限制性解释，即所有权保留条款仅适用于动产物权的变更，不动产物权的变更应遵循登记公示原则。物权公示原则是物权法一项基本原则，我国民法上不动产物权变动以登记为公示方式，以国家公权力的介入保证不动产物权的交易安全。因物权具有对世性，为保障善意第三人信赖利益，在不动产物权进入交易领域时，以在房产部门登记取得产权证书的一方为真正的物权所有人。关于所有权保留制度，我国民法学界的通说认为所有权保留仅适用于动产，而不适用于不动产。纵观世界各国立法例，一些国家和地区关于所权保留的法律条款多针对动产规定，例如德国民法第925条不允许不动产移转之意思附条件。德国学者认为，作此规定是因为不动产所有权对国计民生有重要意义，而附条件和附期限的不动产所有权移转中不确定因素甚多，常妨害不动产交易安全；瑞士债务法第217条第2款也规定不动产不得为所有权保留之登记。日本民法和我国台湾地区的民法对不动产所有权保留未作明确规定。王泽鉴认为我中台湾地区对不动产所有权保留未设任何限制，但“就实务而言，对不动产所有权移转附以条件，尚无必要，事例甚少，此因出卖人为保障其未获清偿之价金债权，尽查就不动产设定抵押，或于土地登记簿为预告登记。”一些学者虽然认为所有权保留可以适用于动产，但同时认为所有权保留之意思表示须经登记公示方可产生公信力。刘得宽先生认为标的物为不动产时，因有登记公示方法，故本可采用设定抵押之手段以确保价金债权之实现，但为节省费用以及避免烦杂的手续起见，在绝大多数的不动产分期付款买卖中，也采所有权保留，此时当事人虽然不为移转登记，但为保全将来所有权之移转，得为预告登记。
本案中，通盛公司虽与东民集团签订有所有权保留条款，但仅是其双方内部约定，在通盛公司将诉争房产过户给东民集团时，并未就所有权保留条款做专门登记备案，也未采取任何方式公示，故其所有权保留条款不能产生对抗第三人的效力。通盛公司仅就诉争房产对东民集团享有债权，可请求东民集团支付剩余房款，基于物权对于债权具有优先效力的物权基本原则，通盛公司的债权不能对抗东民集团的物权。在诉讼中诉争房产的所有权仍归东民集团所有，通盛公司不得主张其仍享有该房产的所有权及要求东民集团返还房产，这样做，通盛公司实际上是将交易不能成就的风险转移到自己身上。
物权是绝对权，具有对世性，任何人都负有不得侵犯物权人对物的支配权的不作为义务。在物上不存在第三人利益的情况下，在双方达成处分物权的调解协议法律自然不必加以干涉或否定；但若物上存在第三人利益，在本案中体现为阳曲信用对查封诉争房产享有该房产的所有权时，物权的归属问题直接影响阳曲作用社的利益能否实现，法院就应对此加以厘清。如果诉争房产属东民集团所有，则房产应拍卖后以执行所得的价款满足阳曲信用社的债权；如果房产属通盛公司所有，则房产并不属于东民集团可被执行的范围，阳曲信用社则无权要求执行该财产。本案中，原一审法院通过调解书将通盛公司的债权予以物权化，使相对权变成绝对权，将诉争房产排除于东民集团的责任财产之外，超越了司法权力行使的合理范围。
二、证明同一事实的不同证据之间存在矛盾时，国家机关保存的公文书证的证明人力一般大于其他书证。
通盛公司与东民集团在一审中主张并经调解书确认的事实，与在太原市房地局登记备案的商品房买卖合同中记载的房产交易情况不同。通盛公司称只有其与东民集团签订的协议书是双方真实意思表示，反映了真实的交易情况。而向房管部门提交的各项材料是为少交税费及办理相应手续而虚构的。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条第2款“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则：物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公正、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，商品房买卖合同的证明力应大于双方的协议书，通盛公司对其这一主张的证明无法达到优势证据的标准，不能认定。此外，通盛公司称在仅收到348万元房款的情况下，就将价值66497040元的房屋过户给东民集团，甚至为办理过户还为其虚开了销售不动产发票，此举均违反交易习惯，有悖商业惯例，无法确认其真实性。
三、被生效执行裁定查封的财产，其所有权人的处分权受到限制无权在调解中将财产所有权移转。
东民集团虽是诉争房产的所有权人，但当房产处于执行过程中，即查封状态下时，其能否处分房产，现通盛公司达成调解协议，奖诉争房产返还给通盛公司？对于这一问题，有观点认为：通盛公司将房产出售给东民集团但没有取得全部房款，通盛公司对房产仍享有权利，现房产只是被查封状态，尚未执行给阳曲信用社，阳曲信用社只是债权意义上的第三人，而不是物权意义上的第三人。通盛公司主张自己的权利，要回房产是合法的。
笔者认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不能对抗申请执行人。”东民集团对其所有但处于执行程序中的房产所作处分行为不能对抗善意第三者阳曲信用社。调解协议具有双方当事人之间民事活动的性质，一般对第三人不具有效力，但调解书是人民法院出脸具的正式法律文书，具有强制力，这就使通盛公司与东民集团之间的调解协议中约定的内容实际上取得了对抗第三人阳曲信用社的效力。
调解书对双方转移查封财产的行为予以确认，内容违法。查封是指人民法院将被执行人的财产贴上封条，就地封存或易地封存，不准任何人转移和处理的执行措施。为保证生效判决的顺利执行，维护人民法院查封行为和公权力的权威，法院通过查封剥夺被执行人的处分权，被执行人无权处分查封财产。最高人民法院在[1997]经他字第8号复函中明确指出，被执行人擅自将已查封财产转卖给他人是违法的，买卖房屋的合同无效。本案中东民集团将查封诉争房产返还通盛公司的做法，与买卖房屋有着共同的属性，即都是对查封财产的处分行为。结合查封本身的含义及最高法院复函，可以认定东民集团无权将自己公司名下已查封房产擅自处分给通盛公司，东民集团与通盛公司达成的调解协议违反法律规定，应属无效。
